La signature d’un bail commercial entraine des devoirs et obligations, tant pour le locataire que pour le bailleur. En cas de non respect de ces obligations, le bailleur s’expose à des sanctions. Documents, assurance et plus encore : découvrez les obligations du bailleur dans notre article.
Quels sont les documents administratifs à remettre au locataire ?
Lorsqu’un propriétaire veut mettre en location son local commercial, il est tenu de mettre à disposition du locataire un local en bon état. Et pour juger que le local commercial est en bon état, le bailleur est tenu de procéder à la mise en place de certains documents administratifs, qu’il devra ensuite remettre au locataire.
Parmi ces documents, on retrouve une multitude de diagnostics : le diagnostic de performance énergétique (DPE) estime la consommation d’énergie des locaux, ainsi que des émissions de gaz à effets de serre provoquées par le bâtiment. Le diagnostic amiante indique la présence ou l’absence de cette matière dans les locaux. Dernier diagnostic, le ERNMT, qui relève les risques naturels, miniers et technologiques présents dans la zone où se situent les locaux.
Une annexe verte doit également être remise au locataire si les locaux commerciaux dépassent une surface de 2.000 m2. Il s’agit d’un descriptif des qualités énergétiques des équipements des locaux en termes de consommation d’eau et d’énergie. L’annexe verte recense également la quantité de déchets générée par le fonctionnement des locaux.
À l’image d’un logement, un état des lieux doit être effectué et remis obligatoirement au locataire.
L’entretien et le maintien en état des locaux
Les locaux doivent restent en bon état pour permettre au locataire d’exercer son activité dans de bonnes conditions. À ce titre, le bailleur et le locataire doivent effectuer occasionnellement des travaux. Ces travaux occasionnent des frais, qui doivent être payés par le locataire ou par le bailleur selon leur nature.
Par exemple : les travaux de peinture, d’embellissement seront à la charge du locataire. Les petites réparations de chauffage, des volets et autres seront aussi à payer par le locataire. De son côté, le bailleur devra financer les travaux les plus conséquents, ceux qui ont un impact direct sur l’état du bâtiment (sa structure, ton toit …). Les éléments de vétusté, qui menacent de provoquer des dégâts importants, doivent aussi faire l’objet de travaux pris en charge par le bailleur.
Le bail commercial signé par les deux parties précisera les travaux qui seront pris en charge par le locataire, et ceux qui sont pris en charge par le bailleur. Il est impossible – et illégal – qu’une des deux parties, locataire ou bailleur, assume seul les frais d’entretien des locaux.
L’accès au gaz et à l’électricité
Le bailleur est dans l’obligation de garantir à son locataire que le local commercial est raccordé au gaz et à l’électricité. Il est interdit de mettre en location un bâtiment qui ne présente pas ces deux caractéristiques.
En revanche, une fois que le bâtiment est correctement raccordé, c’est au locataire d’entreprendre les démarches auprès des fournisseurs d’énergie pour souscrire à une offre qui lui permettra ensuite d’utiliser le gaz et l’électricité, en fonction de ses besoins et de son budget.
Le bailleur doit souscrire une assurance, y compris lorsqu’il n’occupe pas les locaux
Lorsque les locaux commerciaux sont vides, le propriétaire doit évidemment souscrire une assurance qui lui permettra d’obtenir des indemnités en cas d’incendie, d’inondation et de tout autre risque potentiel.
Mais une fois que les locaux sont loués, le bailleur n’est pas exempt de toute assurance : il doit dorénavant souscrire une assurance propriétaire non occupant, que l’on appelle aussi « assurance PNO ». C’est une obligation entrée en vigueur en 2014, encore méconnue de certains propriétaires qui supposent que c’est au locataire de s’assurer pour se protéger des différents risques que peut rencontrer le local commercial.
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