Vous êtes intéressé par mettre en location votre local commercial et vous souhaitez connaître les obligations et le fonctionnement du dépôt de garantie ? Ou au contraire, vous cherchez des locaux pour accueillir votre entreprise et le bailleur vous demande un dépôt de garantie et vous souhaitez savoir si cela est obligatoire ? Voici la réponse à toutes vos interrogations !
Le dépôt de garantie, qu’est-ce que c’est ?
En premier lieu, rappelons ce qu’est le concept du dépôt de garantie. Il s’agit d’une somme d’argent qui est versée par le locataire auprès du propriétaire, dans le cadre du bail qui relie les deux parties.
Le dépôt de garantie agit comme une sorte de caution : cette somme d’argent peut être utilisée pour couvrir des réparations à la suite de dégâts occasionnés par l’activité du locataire. Elle peut aussi être utilisée pour pallier d’autres manquements de la part du locataire, comme les loyers ou charges impayés.
Le montant du dépôt de garantie est-il réglementé ?
Il existe une subtilité sur le sujet : lorsque le bail de location concerne un logement, le montant maximal du dépôt de garantie est en effet réglementé et il ne peut dépasser les 1 mois de loyer, hors charges.
En revanche, lorsqu’il s’agit d’un bail commercial, comme c’est le cas pour un local commercial, cette réglementation ne s’applique plus : la somme du dépôt de garantie est librement fixée entre le bailleur et le locataire.
Le montant généralement appliqué par les bailleurs et locataires
Même si le montant est libre, en pratique, les bailleurs et les locataires s’accordent fréquemment sur la méthode suivante :
- Le montant du dépôt de garantie est équivalent à 3 mois de loyer si les loyers sont payables d’avance.
- Le montant du dépôt de garantie est équivalent à 6 mois de loyer si les loyers sont payés à la fin de chaque mois.
Notez que si ces sommes respectives sont dépassées, le propriétaire du local commercial devra alors verser des intérêts au locataire selon les taux fixés par la Banque de France pour les avances sur titre.
Dépôt de garantie : obligatoire ou facultatif ?
Que ce soit pour un logement ou un local commercial, le dépôt de garantie est facultatif. Le propriétaire peut décider de mettre en location son bien immobilier, sans demander un dépôt de garantie auprès du locataire.
Cependant, le dépôt de garantie constitue une sécurité non négligeable pour le propriétaire. De fait, il n’est pas rare qu’il soit inclus dans le bail qui lie le bailleur à son locataire.
Remboursement, TVA, imposition … les détails financiers et fiscaux autour du dépôt de garantie
La présence d’un dépôt de garantie dans le bail de location du local commercial occasionne des questions administratives et fiscales avant, pendant et après la location : est-il soumis à la TVA ? Quand doit-il être restitué au locataire ?
Le dépôt de garantie est-il soumis à la TVA ?
Oui … et non. Concrètement, si le dépôt de garantie n’est pas acquis par le bailleur suite à des inexécutions ou des manquements de la part du locataire, il n’est pas possible de réclamer le versement de la TVA.
Dans le cas inverse, la TVA peut être appliquée. Son calcul obéit à des règles spécifiques, qu’il convient de connaître au préalable.
Le dépôt de garantie est-il imposable ?
Parce qu’il s’agit d’un dépôt comme son nom l’indique, le dépôt de garantie n’est pas imposable, ni pour le locataire, ni pour le propriétaire du local commercial.
Deux exceptions demeurent : si le bailleur utilise le dépôt de garantie pour financer des travaux suite à des dégradations, il sera soumis à la même fiscalité que la prestation réalisée. Autre scénario : si des intérêts sont versés au locataire, ces derniers sont considérés comme des bénéfices et font donc l’objet d’une imposition.
Restitution du dépôt de garantie auprès du locataire
Au sujet de la restitution du dépôt de garantie auprès du locataire, il n’y a aucune règle précise. Cependant, il est fréquent que le propriétaire du local commercial procède à la restitution deux à trois mois après la fin du bail commercial, ce qui constitue un « délai acceptable ».
En cas de durée abusive, le locataire peut se retourner contre le bailleur en justice, à condition de pouvoir prouver son préjudice.
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