Trouver le prix parfait pour un local commercial peut être une tâche ardue et délicate, mais grâce à l’exploration des moyens de calculer le prix d’un local commercial avec précision et fiabilité, vous serez en mesure de prendre la bonne décision. Plus que jamais, les propriétaires et les locataires doivent comprendre comment obtenir des estimations du prix d’un local commercial afin de tirer profit au maximum de l’investissement immobilier. Découvrez les différents facteurs qui influencent le prix d’un local commercial, ainsi que les meilleurs moyens de calculer ce coût.
Location ou vente : le premier facteur à déterminer pour le prix de votre local commercial
L’estimation du prix d’un local commercial débute déjà par la définition de votre projet : souhaitez-vous vendre les murs de votre local, ou souhaitez-vous les mettre en location en restant le propriétaire ?
L’emplacement de vos locaux, un facteur important pour estimer leur prix
Comprendre le marché immobilier local est l’un des premiers éléments à prendre en compte pour déterminer le prix d’un local commercial selon la loi du marché. Les facteurs locaux peuvent avoir une influence significative sur les résultats de l’estimation. Une boutique située en centre-ville n’a pas la même valeur qu’une boutique située en périphérie. À l’image d’une maison ou d’une propriété privée, l’emplacement géographique de locaux commerciaux joue un rôle essentiel dans l’estimation. Il est donc important d’effectuer une étude approfondie et complète de l’offre et de la demande immobilières en particulier dans le secteur ciblé.
L’état et la surface de vos locaux, deuxième critère d’importance pour l’estimation
Évidemment, la surface de vos locaux commerciaux est aussi à prendre en considération à l’heure d’en estimer le prix. Plus votre local commercial est grand, plus son prix sera élevé. Pour le calcul exact de la surface de votre local, n’hésitez pas à faire appel à des professionnels de l’immobilier.
La répartition de la surface joue aussi un rôle à l’heure de l’estimation. Par exemple, une boutique qui dispose d’une pièce réservée au stockage de ses produits pourrait être mieux valorisée qu’un local qui n’en propose pas. Même chose pour des locaux commerciaux qui disposent d’un espace bureaux, réservé à l’administratif et à la direction de l’entreprise.
L’état des locaux est aussi important : des locaux récents ou ayant connu des travaux de rénovation seront toujours plus attractifs et mieux valorisés qu’un local commercial ancien, dans lequel des travaux sont à prévoir de la part de l’entreprise qui rachète les murs.
Les charges et les frais liés à chaque achat immobilier
Pour affiner l’estimation du prix, il est nécessaire de prendre en compte certains frais et charges annuels qui seront appliqués à chaque nouvel occupant du local. Ces différentes taxes sont notamment constituées :
- des droits d’enregistrement et d’urbanisme,
- des taxes foncières,
- des taxes communautaires et régionales, etc …
Il est donc primordial d’être bien informé sur ces impôts et taxes supplémentaires avant toute estimation afin de ne pas sous-estimer le coût final.
De plus, il est important de tenir compte des droits des propriétaires et des locataires qui peuvent influencer sensiblement le montant total à payer pour un local commercial. Des questions telles que la durée du bail, la clause « révision » ou encore la cession anticipée sont négociées entre le locataire et le propriétaire pour fixer précisément le montant total à payer par an pour pour la location du local commercial. C’est la raison pour laquelle il est indispensable de prendre en compte l’ensemble des facteurs pouvant affecter le prix à payer pour le local commercial.
L’estimation de la valeur locative, une méthode qui a fait ses preuves
La valeur locative est une estimation approximative, basée sur des informations relatives aux caractéristiques du bien et aux spécificités du marché immobilier. Elle permet donc de fixer un prix raisonnable en rapport avec la qualité des matériaux utilisés, les services offerts et la situation géographique. Le loyer brut doit également être calculé pour connaître le prix exact du local commercial. Le loyer brut correspond à la somme annuelle que le propriétaire demande comme contrepartie de la location, sans prendre en compte les charges supplémentaires ou les frais annuels liés au bail. Une fois ces trois paramètres estimés, il est possible de définir précisément le prix le plus juste et le plus fiable d’un local commercial.
La méthode de la rentabilité brute et de la rentabilité nette
Cette méthode, également très utilisée par les professionnels, peut aussi être utilisée pour estimer le prix d’un local commercial.
La multiplication à effectuer pour obtenir la rentabilité brute est la suivante : 100 x (loyer mensuel x 12) / prix d’achat. Le montant obtenu est le prix de vente estimé du local commercial, en incluant les frais de notaire et les frais d’agence.
Si vous préférez calculer avec la rentabilité nette (qui comprend les frais d’entretien et de gestion des locaux l’électricité, l’assurance, les crédits, les taxes et autres charges), la formule de calcul reste similaire : 100 x (loyer mensuel x 12) – (total des frais et charges) / Prix d’achat. Vous devez également déduire le taux d’imposition du propriétaire pour le montant le plus cohérent possible.
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